“老破小收租热”正在降温，第一批入局者开始换赛道。长沙90后范俊杰两年入手14套老破小，年收租21万元。近日他在社交平台坦言，入局的最佳时机已过，捡漏机会减少，租售比逐年下降，扣除空置、维修、中介费等成本后，收益账越来越难算。

他决定不再增持房产，部分资金转向红利资产收息。在他看来，房子胜在是实物资产，但琐事缠身、流动性差；红利资产会有波动，胜在省心、分红定期到账。

这轮收租热的背景是低利率与房价回调。据机构测算，上海中心城区老破小的租售比普遍落在2.3%至3.1%之间，个别内环小户型可达3.6%；同期国有大行五年期定存挂牌利率为1.3%，10年期国债收益率一度下探至1.64%。有上海房东算完账后撤下挂了11个月的房源，转作出租。

市场数据也显示交易行为先于价格发生变化：上海二手住宅折扣率从2025年10月的72%附近回升至2026年三季度的83%，挂牌房源月均调价次数同比减少63%，平均成交周期缩短至100天左右。不过业内提醒，老破小同样面对房龄老化、维修支出和转手流动性问题，租售比只是账面数字，扣除成本后的净现金流才是真实收益。